Con 40 anni di esperienza nel real estate italiano, ho visto evolversi le normative sulle locazioni brevi da semplici accordi privati a regimi sempre più strutturati. Questo articolo esplora l’obbligo di SCIA per chi gestisce più di due appartamenti, basandosi sulle recenti precisazioni ministeriali.
Normativa Principale
La Legge di Bilancio 2026 (Legge 199/2025) ha ridotto la soglia per la presunzione di attività imprenditoriale da quattro a due appartamenti, applicabile dal 1° gennaio 2026.
Superare i due immobili implica il regime di reddito d’impresa, con obbligo di partita IVA e SCIA ai sensi dell’art. 13-ter comma 8 del D.L. 145/2023.
L’obbligo decorre dal 2 novembre 2024 senza effetti retroattivi per attività preesistenti.
Casi di Applicabilità
La SCIA è richiesta per locazioni brevi (fino a 30 giorni, D.L. 50/2017, con o senza fini turistici) su più di due appartamenti.
Vale anche per locazioni turistiche oltre i due immobili, anche se superiori a 30 giorni.
Il conteggio considera tutti gli appartamenti gestiti dallo stesso soggetto nell’anno d’imposta.
Procedura di Presentazione
La SCIA si trasmette telematicamente allo SUAP del Comune competente, allegando planimetria certificata, relazione tecnica asseverata, certificato di abitabilità e autocertificazione.
L’attività inizia immediatamente se la documentazione è completa, con verifica comunale successiva.
Requisiti includono norme antincendio, superfici minime (14 mq primi 4 abitanti, 10 mq successivi) e assicurazione RC.
Sanzioni e Controlli
Mancata SCIA comporta multe da 2.000 a 10.000 euro, proporzionate alle dimensioni dell’immobile.
Si aggiungono obblighi come il CIN (Codice Identificativo Nazionale) per tutti gli annunci e contratti.
I Comuni rafforzano i controlli, con possibili sospensioni fino a regolarizzazione.
Implicazioni Pratiche
Dal terzo appartamento, scattano adempimenti fiscali (addio cedolare secca) e amministrativi per sicurezza e igiene.
Gestori multi-immobile devono adeguarsi rapidamente per evitare sanzioni cumulative con CIN assente (800-8.000 euro per unità).
Per attività avviate prima del 2 novembre 2024, non serve nuova SCIA se già in regola.
Le sanzioni per la mancata presentazione della SCIA negli affitti brevi derivano principalmente dal D.L. 145/2023 (art. 13-ter) e variano in base al contesto e alle dimensioni dell’immobile.
Sanzioni Principali
La mancata o falsa SCIA per locazioni brevi/turistiche oltre due appartamenti prevede multe da 2.000 a 10.000 euro, proporzionate alla dimensione della struttura.
Per attività imprenditoriali continuative senza SCIA, l’intervallo è da 600 a 6.000 euro per violazione accertata, inclusi requisiti di sicurezza (gas, CO, estintori).
In aggiunta, possibili sospensioni dell’attività fino a regolarizzazione e sanzioni accessorie come rimozione annunci senza CIN (500-5.000 euro).
Casi Specifici
Locazioni turistiche imprenditoriali (>2 unità): 2.000-10.000 euro.
Sicurezza impianti mancante: 600-6.000 euro per unità violata.
Effetto cumulativo: Multe per SCIA + CIN + sicurezza possono superare 20.000 euro totali per portafoglio multi-immobile.
I Comuni applicano verbalizzazioni immediate, con pagamento in 60 giorni per ridurre del 30%; ricorsi possibili entro 30 gg al Prefetto.
