Perché oggi sto guardando con attenzione San Giovanni a Teduccio e Bagnoli.
Negli ultimi mesi sto analizzando con particolare attenzione due aree di Napoli che, a mio avviso, rappresentano una delle poche vere opportunità di rivalutazione urbana strutturale nel medio periodo: San Giovanni a Teduccio e Bagnoli.
Non parlo di operazioni speculative di breve periodo.
Parlo di trasformazioni urbane che possono incidere in modo concreto sui valori immobiliari nei prossimi 5–10 anni.
San Giovanni a Teduccio: il ritorno al mare cambia tutto
E’ ben noto che è in corso un importante programma di bonifica degli arenili e restituzione al pubblico delle spiagge di San Giovanni a Teduccio nell’ambito dell’Accordo di Programma per il SIN Napoli Orientale. Gli interventi stanno interessando i lotti principali e dovrebbero concludersi nel primo trimestre del 2026, restituendo un litorale fruibile dopo decenni di degrado.
È stato approvato anche un progetto di restauro della scogliera antistante l’ex depuratore, propedeutico alla riconnessione visiva e fisica col mare e alla futura rigenerazione urbana costiera.
Parte delle opere infrastrutturali realizzate, come l’estensione di Via Boccaperti che connette due spiagge pubbliche e l’abbattimento di barriere visive, mira a ricucire la città con il mare e costituire base per ulteriori trasformazioni.
Interventi di riqualificazione urbana
Nell’ambito delle politiche di rigenerazione del Comune di Napoli, è stata prevista la demolizione delle “stecche residenziali” a Taverna del Ferro e la sostituzione con edifici abitativi ad alta efficienza energetica.
È presente un progetto (ancora in fase di iter) per il completamento del restauro dell’archeologia industriale ex Corradini con destinazioni socio-culturali e produttive, un elemento che può contribuire a rivitalizzare l’area storica.
Impatti sul mercato immobiliare locale
- Miglioramento percepito della qualità urbana
La restituzione del lungomare e la bonifica ambientale riducono la barriera psicologica e fisica con il mare, aumentando l’attrattività residenziale di San Giovanni a Teduccio. Questo è un elemento chiave per l’appetibilità immobiliare e per l’attrazione di capitale privato nella riqualificazione delle aree limitrofe. - Trend di prezzo in crescita nel medio periodo
I dati di mercato segnalano già un aumento dei valori immobiliari in aree di riqualificazione urbana come San Giovanni a Teduccio, con incrementi stimati attorno al 4-5% annuo per immobili tradizionali, legati ai progetti infrastrutturali in corso. - Premium per immobili fronte mare e riqualificati
Una volta completati gli interventi di bonifica e migliorata accessibilità, è prevedibile che gli immobili prossimi al lungomare e alle nuove infrastrutture pubbliche vedranno un premio di mercato significativo rispetto a quelli più interni. Le variabili chiave saranno: accesso diretto alla costa, qualità architettonica degli interventi, presenza di servizi e spazi pubblici.
Quello che sta accadendo nella zona orientale non è quindi un semplice intervento di maquillage urbano. È un processo di riconnessione fisica e simbolica con il mare.
La bonifica degli arenili, la riqualificazione del waterfront e gli interventi sulle infrastrutture viarie stanno modificando una variabile che in estimo pesa enormemente: la percezione del contesto.
Nel mercato immobiliare, la percezione precede il prezzo.
Oggi i valori medi sono ancora contenuti rispetto ad altre aree costiere di Napoli. Questo significa una cosa molto semplice:
il margine di crescita è più ampio.
Dal mio punto di vista tecnico, i fattori che possono generare rivalutazione sono tre:
Miglioramento ambientale certificato
Maggiore accessibilità e servizi
Nuova attrattività residenziale legata al fronte mare
Quando un’area passa da periferia marginale a quartiere con accesso diretto alla costa, il differenziale di valore può diventare significativo.
Bagnoli: trasformazione strutturale e pazienza strategica
Il progetto di rigenerazione urbana di Bagnoli punta a realizzare un nuovo distretto multifunzionale con grande parco urbano (~130 ha), waterfront, aree verdi e spazi per attività culturali, commerciali e sportive. L’investimento complessivo stimato è nell’ordine di 2,8 miliardi di euro.
È stato approvato il Piano di recupero dell’area ex NATO a Bagnoli, che formalizza la trasformazione urbanistica dell’ex base militare.
Vincoli geologici e modifiche al progetto
La presenza del fenomeno di bradisismo nei Campi Flegrei ha comportato decisioni di rimodulazione dei volumi residenziali, con un potenziale stop alla costruzione di nuove residenze per dare spazio ad attrezzature sportive, ricreative e di pubblica utilità in grado di mitigare i rischi sismici.
Impatti sul mercato immobiliare localeLa possibile riduzione delle volumetrie residenziali nell’area ex Italsider può frizionare temporaneamente le aspettative di sviluppo immobiliare in termini di nuove abitazioni. Il nuovo focus potrebbe essere su servizi, leisure, sport e spazi pubblici, meno redditizi in termini di prezzo unitario immobiliare ma capaci di rivitalizzare l’area.
1. Remix delle destinazioni d’uso
La possibile riduzione delle volumetrie residenziali nell’area ex Italsider può frizionare temporaneamente le aspettative di sviluppo immobiliare in termini di nuove abitazioni. Il nuovo focus potrebbe essere su servizi, leisure, sport e spazi pubblici, meno redditizi in termini di prezzo unitario immobiliare ma capaci di rivitalizzare l’area.
2. Valorizzazione indiretta delle aree contigue
Anche senza un forte impulso residenziale interno a Bagnoli, la presenza di un grande parco urbano, waterfront fruibile e infrastrutture attrattive può spingere la domanda nei quartieri limitrofi (Fuorigrotta, Posillipo, Chiaia), con effetto di spill-over sulla rivalutazione dei prezzi immobiliari.
3. Rischi e fattori di incertezza
La persistenza del rischio geologico e la necessità di una gestione del fenomeno bradisismico rimangono fattori di incertezza per gli investitori immobiliari tradizionali, che potrebbero preferire segmenti alternativi (commerciale, turistico-esperienziale, sportivo).
Il discorso su Bagnoli è quindi diverso e più complesso.
Qui l’investimento va letto con un’ottica più strategica.
Il fenomeno del bradisismo nei Campi Flegrei introduce un elemento di cautela, ma allo stesso tempo limita la speculazione edilizia massiva. Questo potrebbe tradursi in uno sviluppo meno denso e più qualificato.
Personalmente considero interessante:
L’acquisto in aree già consolidate e non direttamente interne ai suoli industriali,
Immobili con buona qualità costruttiva,
Soluzioni adatte anche alla locazione medio-lungo termine.
Quando un grande progetto urbano prende forma, spesso la prima rivalutazione si registra nelle zone contigue, non nel cuore del cantiere.
La mia valutazione da advisor real estate
Se dovessi sintetizzare:
San Giovanni a Teduccio → opportunità con orizzonte 5 anni, rischio contenuto, potenziale crescita progressiva.
Bagnoli → investimento più paziente, legato alla piena attuazione del piano di rigenerazione.
Non consiglio mai di investire solo perché “si dice che salirà”.
Consiglio di investire quando vedo:
-interventi pubblici già finanziati
-trasformazioni infrastrutturali concrete
-cambiamento misurabile della domanda
E in queste due aree alcuni di questi segnali stanno iniziando ad essere evidenti.
