La nuova legge sulle donazioni immobiliari segna un punto di svolta per il mercato italiano, eliminando un freno cronico che bloccava centinaia di migliaia di transazioni. Approvata a fine 2025 con l’articolo 44 del Ddl Semplificazioni (Legge 182/2025), rende finalmente “sicuri” gli acquisti di case donate, tutelando gli acquirenti da future rivendicazioni ereditarie.
Principali Novità Normative
La riforma modifica l’articolo 563 del Codice Civile: la riduzione di una donazione per lesione della quota legittimaria non pregiudica più i terzi acquirenti dell’immobile donato, purché la compravendita sia trascritta. Questo stop alla “restituzione contro terzi” – atteso da oltre un decennio e promosso dal Notariato – elimina il rischio che eredi contestino vendite successive, anche a distanza di anni.
Fiscalmente, conferma aliquote invariate (4% per linea retta, fino all’8% per estranei) con franchigie elevate (1 milione di euro per coniuge/figli) e fissa ipotecarie/catastali a 200 euro per “prima casa”. Abolisce il “coacervo successorio”: donazioni in vita non si sommano più all’eredità per calcolare le imposte.
Impatto sul Mercato Immobiliare
Nel 2024, le donazioni immobiliari hanno toccato 217.749 unità (+6,8% sul 2023), rappresentando oltre il 25% del patrimonio residenziale italiano. Prima della legge, questi beni erano “tossici” per il real estate: acquirenti esitavano per paura di azioni revocatorie, banche negavano mutui senza garanzie extra (fino al 20-30% di rigetto in più), e i prezzi scontati arrivavano al 15-20%.
Ora, prevedo un boom di liquidità: più vendite familiari, mutui facilitati (ABI già allineata), e un’offerta extra che potrebbe stabilizzare prezzi in calo nel 2025 (-2% nazionale, secondo stime OMI). Giovani coppie e investitori ne beneficeranno di più, specialmente al Nord dove le donazioni intergenerazionali sono diffuse.
Aspetto :Sicurezza Acquirente,Accesso Mutui,Valore Mercato,Volume Transazioni
Prima della Riforma :Rischio revoca ereditaria alto,Rigetto frequente (20-30%),Sconti 15-20% ,Bloccate 25% stock
Dopo la Legge 2025:Tutela piena per terzi trascritti,Ipotece sicure, no garanzie extra, Prezzi pieni, + liquidità,+10-15% vendite donative stimate
Il Mio Giudizio da Esperto
Come advisor di real estate , vedo questa legge come un 8/10: risolve un nodo gordiano che paralizzava il settore, favorendo circolarità e crescita economica in un mercato stagnante. È un favore alle famiglie (risparmi fiscali doppi senza coacervo) e alle banche, ma manca un tetto temporale rigido per opposizioni (i 6 mesi preesistenti restano, con rischi residui per donazioni recenti).
Il rischio? Potrebbe incentivare donazioni speculative per eludere successioni, gonfiando il contenzioso notarile. Tuttavia, in un’Italia con 2,5 milioni di anziani over-80 e crisi abitativa, è un passo moderno verso un mercato più fluido – non rivoluzionario, ma essenziale.
Prospettive Future
Entro il 2026, monitorerò un +12% nelle compravendite donative, specie a Milano e Roma. Professionisti: aggiornatevi su trascrizioni e digitalizzazione atti. Per famiglie, è il momento di pianificare trasferire patrimoniali senza paure.
