Perché i numeri dicono che siamo già oltre la crisi
di Alfonso Panaro – Consulente Immobiliare
Lo ammetto: per mesi ho ripetuto la solita litania. “Attenzione, prudenza, aspettiamo”.
Poi ho aperto i report veri. Quelli di chi il mercato lo misura, non lo immagina.
Nomisma parla di crescita moderata ma diffusa.
Scenari Immobiliari prevede +2,5% sul residenziale nel 2026.
Idealista certifica che Milano non si ferma, Roma si sveglia, Napoli vola.
Bankitalia conferma: la stretta monetaria è alle spalle.
Allora, diciamolo chiaro: il 2026 non è un anno di attesa. È l’anno in cui si torna a investire.
1. I PREZZI? SALGONO. PUNTO.
Non è un’opinione. È un dato.
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Milano: +3,7% sul 2025. Il centro storico è ormai un bene rifugio come l’oro.
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Napoli: +4,1%. Il capoluogo campano è la sorpresa positiva del biennio.
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Bologna: +3,2%. Trainata dal tessuto produttivo e dall’università.
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Roma: finalmente in positivo (+1,8%). La capitale si riprende dopo anni di letargo.
Chi ha aspettato il “crollo” ha perso tempo e occasione.
Il crollo non c’è stato. La ripartenza sì.
2. I TASSI SCENDONO (E CON LORO TORNA IL MUTUO)
Dicembre 2025 ha portato una notizia che molti aspettavano: la BCE taglia i tassi.
Oggi un mutuo fisso sotto il 3,2% si trova eccome.
La rata mensile torna sostenibile. La fiducia torna nei salotti.
E la conseguenza è matematica: più mutui = più compravendite.
Nei primi due mesi del 2026, le richieste di finanziamento sono aumentate del 14% rispetto allo stesso periodo 2025.
Non è un rimbalzo tecnico. È un cambio di marcia.
3. LE CITTÀ MEDIE SONO IL NUOVO DORO
Scenari Immobiliari è chiarissimo: la provincia non è più la “seconda scelta”.
È la prima.
Perché?
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Bergamo: +4,5% sul 2025. Polo logistico e finanziario, ora anche residenziale.
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Treviso: +3,9. Qualità della vita e prezzi ancora umani.
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Parma: +3,7. Cibo, università, servizi. E una borghesia che compra.
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Siracusa: +5,2. Il turismo trainante e gli investitori stranieri.
Il paradigma è cambiato: non si fugge dalla città. Si cerca la città giusta.
4. LA CASA GREEN NON È UN COSTO. È UN INVESTIMENTO.
Lo dico sempre ai clienti: “Comprare in classe G oggi significa comprare un problema tra cinque anni”.
Non è terrorismo. È matematica.
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Le banche iniziano a penalizzare chi compra immobili inefficienti.
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La direttiva EPBD non è più una bozza: è legge europea.
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Chi ristruttura con cappotto, fotovoltaico e pompa di calore rivaluta l’immobile del 15-20% in 24 mesi.
I bonus edilizi 2026 sono più mirati, ma ci sono ancora. E chi li usa bene ci guadagna.
5. GLI INVESTITORI STRANIERI SONO TORNATI
Dopo il biennio 2023-2024 di stallo, il capitale estero guarda di nuovo all’Italia.
Non solo Milano.
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Firenze: +6% sul mercato di lusso.
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Como: +8%. Il lago non conosce crisi.
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Costa Smeralda: +11%. Mercato parallelo.
Ma anche le città d’arte minori: Lucca, Spoleto, Matera, Noto.
Gli americani e i nord-europei cercano autenticità. Noi ce l’abbiamo.
E pagano cash.
6. LA GENERAZIONE Z ENTRÀ NEL MERCATO
Sorpresa: i nati tra il 1997 e il 2000 hanno iniziato a comprare.
Non hanno paura del mutuo. Non vogliono sprecare soldi in affitto.
Cercano:
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Trilocali funzionali
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Periferie ben collegate
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Case da mettere a reddito con l’affitto breve
Non sono “giovani confusi”. Sono investitori pragmatici.
E nei prossimi 5 anni saranno il motore principale del mercato d’ingresso.
CONCLUSIONE: IL 2026 È L’ANNO DI CHI OSA
Chi ha aspettato “il momento giusto” dal 2020, ha aspettato invano.
Il momento giusto era ieri. Il secondo momento giusto è oggi.
I dati dicono:
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I prezzi salgono, non crollano.
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I tassi scendono, non risalgono.
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La domanda è reale, non speculativa.
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Le occasioni esistono, ma non durano per sempre.
Il 2026 non sarà l’anno dei timidi.
Sarà l’anno di chi legge i numeri, capisce la direzione e agisce.
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Alfonso Panaro
Consulenza Immobiliare Indipendente – Proprietes.it
Fonti: Nomisma (Gen 2026), Scenari Immobiliari (Dic 2025), Idealista (Feb 2026), Banca d’Italia (Gen 2026)
