Non è la fine del mercato. È l’inizio di un nuovo modo di valutare la casa.
di Alfonso Panaro – Consulente Immobiliare
Lo so. Avete letto titoli apocalittici.
“Case green, scatta l’obbligo”.
“Multe e divieti dal 2030”.
“Gli immobili in classe G non si potranno più vendere”.
Ho ricevuto decine di messaggi negli ultimi giorni. Clienti spaventati, proprietari confusi, risparmiatori che temono di veder svanire il valore della loro casa.
Allora facciamo chiarezza. Una volta per tutte.
La Direttiva EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) è stata recepita in Italia.
Ma la versione finale, quella approvata dal nostro Parlamento, non è quella dei titoli clickbait. È molto più pragmatica. Molto più italiana.
E soprattutto: non vieta nulla, non obbliga nessuno a vendere, non ti mette una multa se non rifai il cappotto.
Ecco cosa cambia davvero.
1. LO STATO HA ALLUNGATO I TEMPI (E HA FATTO BENE)
La versione originale europea prevedeva obiettivi rigidissimi:
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2030: tutti gli immobili residenziali in classe E o superiore.
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2033: tutti in classe D o superiore.
Tradotto: milioni di italiani avrebbero dovuto ristrutturare casa in pochi anni, con costi insopportabili.
L’Italia ha trattato. E ha ottenuto quello che voleva:
Obiettivi “indicativi”, non vincolanti per i singoli proprietari.
Nessuna sanzione per chi non adegua la propria abitazione.
Tempistiche allineate al PNRR, non a calendari irrealistici.
Esenzione totale per gli immobili vincolati (Beni Culturali).
Esenzione per le seconde case non locate (in molti casi).
Il risultato? La scadenza vera non è il 2030. È il 2050.
E tra oggi e allora, ci saranno incentivi, detrazioni e strumenti per accompagnare il processo. Non per imporlo.
2. LE CLASSI ENERGETICHE BASSE NON SONO “INVENDIBILI”
Questo è il punto che genera più ansia. E devo essere netto:
Nessun decreto, nessuna legge, nessuna direttiva stabilisce che un immobile in classe G non possa essere compravenduto.
Mai. In nessun passaggio normativo.
L’unica novità – seria, questa sì – è che dal 2030 gli attestati di prestazione energetica (APE) dovranno essere più dettagliati e includere una sorta di “passaporto di ristrutturazione” che indichi i lavori consigliati.
Ma vendere una casa in classe G?
Si potrà fare esattamente come oggi. Con l’unica differenza che l’acquirente sarà più informato.
E su questo, permettetemi una riflessione da consulente: un acquirente informato è un acquirente migliore. Compra con consapevolezza, paga il giusto, non si lamenta dopo.
3. IL MERCATO PREMIA CHI INVESTE (ED È GIUSTO CHE SIA COSÌ)
Attenzione: dire che “le classi basse non sono invendibili” non significa che valgano come le classi alte.
Già oggi, sul mercato, un immobile in classe A o B vale dal 15% al 25% in più di uno identico in classe G. E il divario crescerà.
Perché?
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Costi di gestione: una casa in classe G consuma 4-5 volte tanto.
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Accesso al credito: le banche stanno già rivedendo i modelli di valutazione. Un immobile efficiente è un miglior rischio.
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Confort abitativo: non è “ecologia”. È vivibilità. Una casa coibentata è più fresca d’estate, più calda d’inverno, più silenziosa sempre.
La direttiva non punisce le case vecchie. Premia quelle ristrutturate. E questo mi sembra un principio sacrosanto.
4. I BONUS TORNANO (MA DIVERSI)
Lo so, avete letto anche quelli: “Addio Superbonus, l’Europa cancella le detrazioni”.
Falso anche questo.
Il recepimento italiano conferma e stabilizza il sistema delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni finalizzate all’efficienza energetica. Non ci sarà più il 110% (quello era un evento straordinario, non una normalità), ma Ecobonus ordinario, Bonus Casa e Conto Termico restano.
Con una novità importante:
Dal 2026, gli incentivi saranno più alti per chi ottiene salti di classe energetica multipli.
Passare dalla G alla D darà più benefici che passare dalla G alla F. Logico, giusto?
Il messaggio è chiaro: lo Stato ti aiuta se fai le cose per bene, non se rattoppi.
5. L’ERRORE PIÙ GRANDE CHE PUOI FARE
Se hai un immobile in classe G o F, il peggior errore è non fare nulla.
Non per la direttiva. Per il mercato.
Chi oggi dice “tanto posso vendere lo stesso” ha ragione… se vende oggi.
Tra cinque anni, quando il 30% del mercato sarà composto da case ristrutturate e performanti, la tua classe G sarà in concorrenza con immobili migliori.
E l’acquirente sceglie.
Non serve ristrutturare tutto subito. Ma serve un piano.
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Un cappotto? Forse no, se l’immobile è piccolo.
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Infissi nuovi? Quasi sempre la spesa più intelligente.
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Caldaia ibrida o pompa di calore? Dipende dall’impianto esistente.
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Fotovoltaico? Se hai spazio, è un moltiplicatore di valore.
Non esiste una soluzione uguale per tutti. Esiste la soluzione giusta per la tua casa e il tuo budget.
CONCLUSIONE: LA DIRETTIVA NON È UNA MINACCIA. È UN AVVISO.
Se hai una casa vecchia, nessuno verrà a sequestrartela.
Nessuno ti obbligherà a fare lavori che non puoi permetterti.
Nessuno ti impedirà di venderla.
Ma il mercato sì, quello cambierà.
La Direttiva Case Green non è un decreto punitivo. È un cambio di paradigma culturale: l’efficienza energetica diventa un criterio di valore, non un’opzione.
E come tutti i cambiamenti, porta con sé due categorie di persone:
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Quelli che lo subiscono.
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Quelli che lo anticipano.
Io so da che parte voglio stare. E i miei clienti anche.
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Alfonso Panaro
Consulenza Immobiliare Indipendente – Proprietes.it
Fonti: Gazzetta Ufficiale (Decreto recepimento EPBD Feb 2026), Enea, Nomisma, Banca d’Italia
