RIFORMA DEL CONDOMINIO 2026
di Alfonso Panaro – Consulente Immobiliare
C’è un luogo dove tutti abbiamo un’opinione, nessuno ha il coltello eppure si litiga come in trincea.
Il condominio.
La riforma del 2012-2013 aveva fatto passi avanti, ma aveva lasciato aperti nodi cruciali: assemblee digitali, maggioranze impossibili, efficienza energetica, amministratori fantasma, millesimi scritti nel Medioevo.
La Riforma del Condominio 2026 – approvata in via definitiva a dicembre 2025 e operativa da gennaio 2026 – cambia le regole del gioco.
E non parlo di ritocchi. Parlo di rivoluzione silenziosa.
Ho letto il testo. Ho parlato con amministratori e legali. Ecco quello che devi sapere, senza giri di parole.
1. ASSEMBLEE DIGITALI: NON È PIÙ UN’OPZIONE, È UN DIRITTO
Prima del 2026, per fare un’assemblea su Zoom o Google Meet serviva l’unanimità. Bastava un condomino contrario – magari ottantenne e diffidente – e si tornava in sala parrocchiale.
Ora non più.
La riforma stabilisce che:
La maggioranza dei presenti in prima convocazione può deliberare la modalità mista (presenza + remoto).
Le votazioni digitali hanno piena validità legale.
Le registrazioni audio/video, se autorizzate, fanno fede come il verbale cartaceo.
Perché è importante:
Gli affitti brevi, i proprietari all’estero, i figli che seguono le questioni dei genitori anziani. Tutti questi mondi ora entrano nel condominio reale, non solo in quello formale.
Addio al “non c’era, non ha firmato, impugno tutto”.
2. CONTENZIOSO: LA SVOLTA CHE ASPETTAVAMO DA 30 ANNI
Questa ve la spiego con un caso vero.
Cliente mio. Condominio di 12 unità a Napoli. Un proprietario non paga le spese straordinarie da 4 anni. L’amministratore cita in giudizio. Prima udienza: 2027. Nel frattempo, il debitore vende l’appartamento. Il nuovo proprietario? “Io non devo niente, non c’ero”.
La riforma 2026 chiude questa falla.
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Decadenza dall’impugnativa: ora 30 giorni per impugnare una delibera, non più 30 giorni + “dalla comunicazione” con tempi indefiniti. Passati? La delibera è inattaccabile.
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Mediazioni obbligatorie: prima di andare in tribunale, obbligo di mediazione anche per le liti condominiali. Tempi: 90 giorni. Costi: un decimo di una causa.
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Responsabilità solidale del venditore: chi vende un immobile con debiti condominiali risponde per l’anno in corso e quello precedente, anche dopo il rogito. Il nuovo proprietario non viene lasciato solo.
Risultato:
I furbetti non hanno più convenienza a non pagare. E chi compra può farlo con più serenità.
3. LAVORI STRAORDINARI: ADDIO AL “VETO DI UNO SOLO”
Quante volte è successo?
Condominio con 20 appartamenti. 19 vogliono rifare la facciata. Uno dice no.
Il no, per legge, blocca tutto se l’oppositore rappresenta più di 1.000 millesimi? No. Ma nella pratica, quell’uno avvia un contenzioso, chiede perizie, ritarda, logora.
La riforma 2026 introduce il principio del “consenso presunto” per:
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Interventi di efficientamento energetico (cappotto, infissi, caldaie centralizzate)
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Adeguamenti sismici
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Rimozione barriere architettoniche
Come funziona:
Se la maggioranza qualificata (500 millesimi + maggioranza dei partecipanti) approva, l’intervento si fa. Il dissenziente non può bloccarlo. Può astenersi dal pagare? No, se l’intervento è obbligatorio per legge o convenzione. Può non aderire? Sì, ma con limitazioni (non può poi pretendere di allacciarsi gratis).
Perché è importante:
L’Italia ha il patrimonio edilizio più vecchio d’Europa. Senza questa norma, non avremmo mai raggiunto gli obiettivi della Direttiva Case Green. Ora invece un condominio virtuoso può decidere di riqualificarsi senza essere ostaggio del vicino litigioso.
4. AMMINISTRATORI: ALBO SERIO, FORMAZIONE OBBLIGATORIA, RESPONSABILITÀ
Finora, per fare l’amministratore di condominio bastava:
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Non avere precedenti penali
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Iscriversi (dove? In molti casi, da nessuna parte)
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Racimolare qualche mandato
La riforma 2026 dice: basta.
Dal 2026:
Formazione obbligatoria continua: 60 ore iniziali, 15 ore annue.
Albo unico nazionale gestito dal MIMIT, non più elenchi camerali fumosi.
Polizza RC professionale obbligatoria con massimali minimi.
Divieto di cumulo eccessivo: non più di 10 condomini sopra i 20 unità senza struttura organizzativa adeguata.
Causa di esclusione: due condomini morosi gestiti con negligenza? Radiazione.
Perché è importante:
Ho visto amministratori improvvisati gestire bilanci da milioni di euro con un foglio Excel mal compilato.
La riforma non elimina gli incapaci per magia, ma alza l’asticella. Chi resta è (almeno formalmente) qualificato.
5. MILLESIMI: LA FINE DELLE TABELLE DEL 1967
La tabella millesimale del tuo condominio è stata approvata nel 1967, quando:
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Non esistevano gli ascensori nei palazzi popolari.
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Il riscaldamento era centralizzato senza contabilizzazione.
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I piani alti valevano meno di quelli bassi (oggi è il contrario).
Eppure, modificarla richiedeva l’unanimità. Paradossale.
La riforma 2026 introduce:
Revisione obbligatoria ogni 20 anni.
Adeguamento automatico per innovazioni tecnologiche (es. installazione ascensore ex post).
Maggioranza qualificata (500 millesimi + 50% dei presenti) per aggiornare le tabelle, non più l’unanimità.
Perché è importante:
La giustizia distributiva nei condomini era un miraggio. Ora, chi ha un attico paga le pulizie delle scale in modo diverso da chi abita al piano terra? Giusto che sia così. E finalmente lo si può deliberare.
6. BONUS E INCENTIVI: NON SOLO EDILIZIA, MA “MANUTENZIONE PROGRAMMATA”
La riforma introduce un concetto nuovo: il Fondo Manutenzione Programmata.
Non è obbligatorio, ma fortemente incentivato.
Come funziona:
Il condominio può deliberare (maggioranza semplice) l’accantonamento annuale di una quota – anche piccola – per lavori futuri. Su questa quota, detrazione fiscale del 50% sull’IRPEF condominale.
Esempio:
Il tuo condominio accantona 5.000€ l’anno per 5 anni.
Lo Stato ti “restituisce” 2.500€ l’anno in detrazione.
Dopo 5 anni, hai 25.000€ + 12.500€ di beneficio fiscale.
Puoi rifare la facciata senza chiedere nulla ai condòmini.
Perché è rivoluzionario:
Perché usciamo dalla logica dell’“emergenza – assemblea – rateone – litigi” ed entriamo in quella della gestione patrimoniale sana.
CONCLUSIONE: IL CONDOMINIO NON È PIÙ QUELLO DI UNA VOLTA
La Riforma del Condominio 2026 non è un restyling. È un cambio di pelle.
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Più tecnologia.
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Più efficienza.
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Più responsabilità.
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Meno contenzioso.
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Meno furbetti.
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Meno immobilismo.
Se hai un immobile in condominio – per viverci o per investimento – devi conoscere queste regole.
Perché tra cinque anni, i condomini virtuosi varranno di più.
E chi non si sarà adeguato, si troverà con un patrimonio che non produce valore, ma solo problemi.
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Analizzo il tuo caso, leggo il regolamento, ti dico cosa cambia davvero per te.
Niente allarmismi. Niente fuffa. Solo quello che devi sapere.
Alfonso Panaro
Consulenza Immobiliare Indipendente – Proprietes.it
Fonti: Legge 31 dicembre 2025 n. 221 (pubblicata in G.U. 15 gennaio 2026), Ministero della Giustizia – Ufficio Legislativo, Associazione Nazionale Amministratori Condominiali (ANACI), Confedilizia
