Dimenticate il “far west” del passato. Se il 2025 è stato l’anno della transizione, il 2026 è l’anno della selezione naturale. Ecco la mia analisi basata sui dati dei principali osservatori.
1. La “Stretta” Normativa: Fine della Cedolare per molti
Il dato più impattante arriva dalla nuova Legge di Bilancio. Come evidenziato da Idealista, il 2026 segna il confine definitivo tra il “piccolo risparmiatore” e l'”imprenditore immobiliare”. La soglia per la presunzione di imprenditorialità è scesa drasticamente: chi gestisce più di due appartamenti deve ora obbligatoriamente aprire la Partita IVA e dire addio alla cedolare secca per la terza unità. Questo significa che il margine di profitto per chi operava in modo “semi-professionale” si sta assottigliando, spingendo molti a ripensare la propria strategia.
2. Nomisma: La scarsità non è fisica, ma di fiducia
Secondo l’analisi di Nomisma, il mercato non soffre di una mancanza reale di case, ma di una ritrosia dei proprietari verso l’affitto a lungo termine (il classico 4+4). Questo ha gonfiato il settore dei B&B negli ultimi anni. Tuttavia, nel 2026, Nomisma prevede una stabilizzazione: con l’aumento dei canoni di locazione ordinaria (saliti mediamente del 3,4%), molti investitori stanno scoprendo che il rendimento netto di un affitto residenziale “sicuro” sta tornando a essere competitivo rispetto a un B&B gravato da costi gestionali e tasse crescenti.
3. Scenari Immobiliari: L’Italia corre, ma con qualità
Il rapporto di Scenari Immobiliari è ottimista: il fatturato immobiliare italiano nel 2026 crescerà dell’8,4%, portandoci in vetta all’Europa. Ma attenzione: la crescita non è per tutti. Il settore dell’hospitality è in espansione, ma la domanda si sta polarizzando verso gli asset “prime”. In parole povere: il B&B improvvisato in un seminterrato in periferia è fuori mercato. I turisti cercano qualità, sostenibilità e servizi tecnologici.
4. Bankitalia: L’effetto sui prezzi e la disponibilità
La Banca d’Italia segnala un fenomeno interessante: la massiccia presenza di affitti brevi ha contribuito a mantenere elevati i prezzi di compravendita, riducendo l’offerta per le famiglie. Tuttavia, i sondaggi congiunturali mostrano che gli agenti immobiliari vedono ora un rallentamento in questa dinamica. La stretta sui codici CIN (Codice Identificativo Nazionale) e gli obblighi di sicurezza (estintori, rilevatori di gas) stanno portando a una “pulizia” del mercato. Chi non è a norma, esce.
5. Cresme: La sfida della riqualificazione
Dal Cresme arriva l’avvertimento più tecnico: siamo nell’era post-bonus. Il 2026 è l’anno in cui conta la sostanza edilizia. Gli immobili destinati al turismo devono essere efficienti energeticamente e digitalizzati. Chi vuole trasformare un immobile in B&B oggi deve affrontare costi di ristrutturazione più alti e una competenza tecnica maggiore, poiché il mercato premia solo chi offre standard abitativi elevati.
La mia opinione
Il futuro dei B&B in Italia nel 2026 non è nero, ma è decisamente “professionale”.
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Per il piccolo proprietario (1-2 case): Resta un’ottima integrazione al reddito, a patto di curare il servizio e di essere impeccabili con il nuovo codice CIN.
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Per l’investitore seriale: La festa della cedolare secca è finita. Bisogna strutturarsi come azienda, ottimizzare i costi e puntare su immobili di pregio nelle grandi città come Milano e Roma, dove Scenari Immobiliari prevede rialzi dei valori vicini al 7%.
La casa torna a essere un bene centrale, ma la redditività turistica non è più un “automatismo”. Richiede studio, rispetto delle regole e, soprattutto, una visione di lungo periodo.
Vuoi approfondire come queste nuove norme fiscali impatteranno sul tuo portafoglio immobiliare specifico? Posso aiutarti a calcolare la convenienza tra locazione breve e affitto tradizionale nel nuovo scenario fiscale.
